Nie każdy kto wyraża chęć sprzedaży mieszkania lub działki wie jaką należy podpisać umowę i co powinno się w niej znaleźć. Tymczasem umowę sprzedaży lub kupna nieruchomości możemy zawrzeć jedynie w obecności notariusza. Jego obowiązkiem jest zadbać o to, aby umowa została poprawnie sporządzona.
Transakcje nieruchomościami to jedne z najważniejszych i najdroższych decyzji w życiu. Ich prawidłowe przeprowadzenie wymaga zachowania szczególnej formy prawnej i obecności notariusza – osoby zaufania publicznego, która zadba o bezpieczeństwo całej transakcji.
Czym jest nieruchomość w świetle prawa?
Kodeks Cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: grunty, budynki trwale związane z gruntem oraz lokale stanowiące odrębną własność. Ta klasyfikacja obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości, niezależnie od ich przeznaczenia czy sposobu użytkowania.
Rola notariusza w procesie
Notariusz pełni kluczową funkcję w procesie sprzedaży nieruchomości. Jego zadaniem jest nie tylko sporządzenie aktu notarialnego, ale również:
- Weryfikacja dokumentów i informacji od obu stron
- Sprawdzenie zgodności umowy z prawem
- Zabezpieczenie interesów wszystkich stron transakcji
- Przygotowanie i wysłanie odpisów do odpowiednich urzędów
Proces zawierania umowy
Zawarcie umowy u notariusza wymaga kilku kluczowych kroków:
- Zgromadzenie niezbędnych dokumentów
- Przygotowanie i weryfikacja aktu notarialnego
- Odczytanie treści aktu w obecności stron
- Podpisanie dokumentu przez wszystkie strony
- Wydanie odpisów i przesłanie dokumentów do odpowiednich instytucji
ekspert w przygotowywaniu m.in. tego rodzaju umów przypomina, że „Notariusz jest osobą zaufania publicznego i wszystkie wykonane przez niego czynności powinny mieć charakter dokumentu urzędowego. Usługi notarialne powinny być natomiast świadczone profesjonalnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami kodeksu etyki zawodowej”.
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym nieruchomościami są:
- grunty (części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności),
- budynki (trwale związane z gruntem),
- lokale (części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębną własność).
Tylko te trzy rzeczy można nazwać nieruchomościami i nie ma znaczenia czy grunty są: lasami, gruntami ornymi, działkami budowlanymi czy też działkami rekreacyjnymi. Nie ma również znaczenia czy budynki mają przeznaczenie mieszkalne czy też użytkowe bądź magazynowe.
Do gruntów, budynków i lokali stosuje się te same przepisy dotyczące formy umowy sprzedaży.
Umowa kupna sprzedaży u notariusza
Umowę sprzedaży nieruchomości dokonuje się wyłącznie przed notariuszem. Do sporządzenia umowy potrzebny jest ze strony sprzedającego odpis z księgi wieczystej, dowód osobisty oraz inne dokumenty, o które może poprosić notariusz.
Zadaniem notariusza jest sporządzenie aktu notarialnego. W tym celu musi on zgromadzić wszystkie niezbędne informacje oraz dokumenty od obydwu stron. Następnie przedstawia go stronom w celu akceptacji.
„Czasem to strony same przygotowują swój projekt umowy. Jednak rolą notariusza jest zawsze sprawdzenie go pod kątem zgodności z prawem. Musi on także zbadać czy nie zostały naruszone interesy, którejś ze stron lub osób trzecich”- mówi ekspert Jan Tarkowski.
Kiedy akt notarialny zostaje zaakceptowany przez obydwie strony, następuje odczytanie jego treści przez notariusza w obecności stron. Strony umowy oraz notariusz podpisują każdą pojedynczą stronę aktu notarialnego oraz podpisują się pełnym imieniem i nazwiskiem na jego końcu.
Oryginał aktu zostaje u notariusza, natomiast strony otrzymują jego odpisy. Odpisy są również przesyłane do sądu hipotecznego i innych urzędów.
Nie tylko umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to każdej umowy przenoszącej własność nieruchomości z jednego podmiotu na drugi. W formie aktu notarialnego powinny być również zawarte takie umowy jak darowizna czy zamiana. Nie ma znaczenia w takim przypadku jej nazwa, ale skutek jaki wywołuje.
Umowy przed notariuszem dokonywane są w jego kancelarii. Za ich wykonanie notariuszowi należy się wynagrodzenie. Pobiera on również opłaty sądowe (za wpis do księgi wieczystej) oraz podatek VAT od czynności prawnych a także opłaty za sporządzone odpisy.
Podatki a czynności notarialne
Jeśli strony chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości położonej np. w górach, to mogą tego dokonać przed notariuszem z Wrocławia, Krakowa lub innego miasta. Nie ma to większego znaczenia, ponieważ czynność ta będzie ważna i będzie wywoływać wszelkie skutki prawne.
Choć proces zakupu lub sprzedaży nieruchomości może wydawać się skomplikowany, obecność notariusza gwarantuje bezpieczeństwo transakcji i zgodność z prawem. Warto pamiętać, że możemy wybrać dowolnego notariusza w kraju, niezależnie od lokalizacji nieruchomości.
Piotr Klimasz
